Implementasi BPHTB dan Strategi Penentuan Zonasi Harga Tanah di Wilayah D.I. Yogyakarta

Fuad, S.H., M.H., M.Kn – Wakil Ketua Bidang Pembinaan dan Pengembangan Usaha Swasta LO DIY (satu dari kanan) saat menjadi narasumber Diskusi Publik “Implementasi Pembayaran BPHTB dan Strategi Penentuan Zonasi Harga Tanah di Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta, Senin 20 Agustus 2018 Komplek Kepatihan Biro Umum dan Protokoler Setda DIY | Foto: Admin Lembaga Ombudsman DIY

A. Pengantar [1]

Ditengah banyaknya sektor layanan publik yang ada dan berkembang di wilayah DIY, seperti Rumah Sakit, Sekolah, Lembaga Pelatihan, BUMD, BUMN, Badan Usaha Swasta, Badan Hukum Swasta maupun Pemerintah, Yayasan, OPD dan lain sebagainya, keberadaan, dan aktifitasnyapun haruslah tetap diawasi oleh lembaga eksternal meskipun secara internal memiliki organ tersendiri untuk tugas pengawasan. Sebagai ruh dari eksistensi kelembagaan, maka sudah sepantasnya tugas dan kewenangan tersebut melekat juga dalam Lembaga Ombudsman DIY.

Mengawasi sektor pelayanan publik tidak sekedar diterjemahkan untuk mengawasi setiap tindakan baik yang dilakukan oleh aparat Pemerintah Daerah maupun pelaku usaha sektor swasta, akan tetapi lebih jauh harus dapat dimaknai sebagai estafet tugas bersama semua pihak dalam rangka menjaga dan mencegah terjadinya praktik-praktik yang tidak sesuai atau melanggar ketentuan yang berlaku juga harus menjadi konsensus bersama dari seluruh stakeholder terkait (baik swasta maupun pemerintah) dalam memastikan layanan berkualitas yang terus menerus di wilayah DIY.

Cita-cita keberadaan Lembaga Ombudsman DIY sebagaimana dibentuk dengan Pergub No. 69 Tahun 2014 tentang Organisasi dan Tata Kerja Lembaga Ombudsman DIY, termaktub dalam konsiderannya yang berbunyi:

  1. Bahwa pelayanan yang sebaik-baiknya kepada setiap anggota masyarakat berdasarkan asas keadilan dan persamaan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari upaya untuk menciptakan penyelenggaraan pemerintahan daerah yang bersih dan bebas dari korupsi, kolusi, nepotisme, penyalahgunaan kekuasaan atau jabatan, dan perbuatan sewenang-wenang;
  2. Bahwa pelayanan yang sebaik-baiknya kepada setiap anggota masyarakat yang diberikan oleh pengusaha atau pihak swasta berdasarkan asas keadilan dan persamaan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari upaya untuk menciptakan penyelenggaraan badan usaha yang bersih dari penyimpangan usaha;

Berdasarkan konsideran tersebut di atas, maka seharusnya masyarakat berhak menerima pelayanan yang maksimal baik dari sektor pemerintah daerah maupun swasta sebagai hal yang terintegrasi dan menjadi satu kesatuan pada sistem yang utuh dalam memperkuat kualitas kehidupan. Seluruh fasilitas pelayanan publik harus dapat diakses, dinikmati dan dimanfaatkan oleh seluruh masyarakat tanpa membeda-bedakan antara yang satu dengan yang lainnya.

Terjemahan di atas sesungguhnya tidak jauh dari maksud tujuan dibentuknya Lembaga Ombudsman DIY. Dalam Pasal 6 disebutkan:

  1. Mendorong terwujudnya penyelenggaraan pemerintah daerah yang baik dan bersih serta bebas dari korupsi, kolusi, nepotisme, penyalahgunaan wewenang, atau jabatan dan tindakan sewenang-wenang;
  2. Membantu setiap warga masyarakat memperoleh pelayanan yang baik, berkualitas, profesional, dan proporsional berdasarkan asas kepastian hukum, keadilan dan persamaan dari pemerintah daerah;
  3. Meningkatkan mutu penyelenggaraan pemerintah daerah agar setiap warga negara dan penduduk memperoleh keadilan, rasa aman, dan kesejahteraan semakin baik;
  4. Memfasilitasi dan memberikan mediasi untuk mendapatkan perlindungan hukum kepada setiap warga masyarakat untuk memperoleh pelayanan yang baik, berkualitas, profesional dan proporsional berdasarkan asas kepastian hukum, keadilan dan persamaan dalam segala bidang dari penyelenggaraan pemerintahan daerah;
  5. Mendorong terwujudnya penyelenggaraan usaha yang baik dan bersih;
  6. Memfasilitasi dan memberikan mediasi untuk mendapatkan perlindungan hukum kepada setiap warga masyarakat untuk memperoleh pelayanan yang baik, berkualitas, profesional dan proporsional dalam praktik usaha;
  7. Mendorong terwujudnya etika usaha yang baik dan berkelanjutan.

Pada intinya, setiap bentuk kebijakan yang beririsan dengan pelayanan publik yang diterapkan harus memenuhi unsur keadilan, transparan, tidak membeda-bedakan dan terukur.

Dalam tahap implementatif, das sein dan das sollen terkadang selalu terjadi. Disparitas dalam hal fasilitas pelayanan publik yang diterima masyarakat, baik oleh warga miskin maupun tidak, oleh instansi yang satu dengan yang lain selalu terjadi perbedaan (minimal pernah terjadi). Ini seolah menjelaskan, bahwa masih banyak stakeholder dan shareholder di wilayah DIY yang belum sepenuhnya memahami makna penting akan eksitensi fasilitas yang berhubungan dengan layanan publik.

Data aduan terakhir yang kami perbaharui per Juli 2018, total aduan dan konsultasi yang diterima adalah sejumlah 258 laporan dan diperkirakan per 31 Agustus 2018 akan berada di atas 310-320 laporan. Berikut secara garis besarnya kami uraikan:

Berdasarkan Bidang Laporan:

  1. Instansi Swasta: 50%
  2. Aparatur Pemerintah Daerah: 41%
  3. Dan lain-lain: sisanya (9%)

Berdasarkan Wilayah Laporan:

  1. Kota Yoyakarta: 36%
  2. Kabupaten Sleman: 26%
  3. Bantul: 19%
  4. Dan Lain-lain: Sisanya (19%)

Berdasarkan Sektor Laporan:

  1. Keuangan: 17%
  2. Pertanahan: 14%
  3. Jasa: 12%
  4. Ketenagakerjaan: 10%
  5. Pendidikan: 10%
  6. Properti: 9%
  7. Dan Lain-lain: Sisanya (tersebar hampir merata)
Diskusi Publik “Implementasi Pembayaran BPHTB dan Strategi Penentuan Zonasi Harga Tanah di Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta, Senin 20 Agustus 2018 Komplek Kepatihan Biro Umum dan Protokoler Setda DIY | Foto: Admin Lembaga Ombudsman DIY

B. Upaya Mendorong Transparansi Pembayaran BPHTB dan Harga Tanah di Wilayah D.I. Yogyakarta

Ketersediaan dan kepemilikan tanah menjadi begitu penting dalam tatanan pemenuhan hak dasar hidup manusia yaitu berkaitan dengan pemenuhan akan kebutuhan papan (rumah/ tempat hunian). Dilain sisi, ketersediaan tanah untuk hunian yang semakin menipis di wilayah perkotaan, memicu terjadinya peningkatan harga tanah. Masyarakat yang berpenghasilan rendah harus bersaing dengan para pengusaha atau perusahaan dalam upaya mendapatkan tanah. Terdengar begitu miris misalnya masyarakat yang membutuhkan tanah untuk membangun rumah hunian, harus berlomba dengan pengusaha yang membutuhkan tanah untuk kegiatan komersialisasi.

Dinamika yang berkembang di wilayah DIY saat ini, mengindikasikan bahwa beberapa waktu terakhir menunjukan adanya peningkatan persaingan harga tanah yang trendnya akan terus berlanjut dan berpotensi menyebar ke beberapa titik di wilayah DIY. Dengan target dan Visi Pemerintah DIY pada dua aspek besar, yaitu realisasi Bandara NYIA di Kulonprogo Tahun 2019 serta Menyongsong Abad Samudera Hindia, maka akan sangat sulit mengontrol terjadinya lonjakan transaksi jual beli dan harga tanah di wilayah DIY. Meskipun sesungguhnya, hal demikian adalah keniscayaan yang tak dapat dihindari.

Meskipun Bidang swasta sektor pertanahan menempati aduan terbesar kedua di Lembaga Ombudsman DIY sejak awal tahun 2018, dan aduannya tidak berkaitan dengan transaksi jual beli semata, akan tetapi permasalahan seputar tanah dan segala kaitannya harus menjadi atensi dan kepedulian semua pihak. Termasuk di dalamnya adalah BPN, DPKA/ BKAD, Notaris-PPAT, KPP dan lain-lain yang berada di wilayah hukum DIY.

Terkait dengan pembayaran BPHTB dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan, adalah kewajiban Kabupaten/Kota sebagai fiskusnya. Pembeli berkewajiban untuk membayar BPHTB atas objek tanah dan bangunan yang dibelinya. Sedangkan pennjual berkewajiban terhadap pajak penghasilan (PPh).

Pajak dipungut berdasarkan undang-undang. Dasar hukum pajak yang tertinggi adalah Pasal 23A Undang-Undang Dasar 1945, yang berbunyi; “bahwa pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dengan undang-undang”. Asas Undang-Undang Pajak yang universal adalah Undang-Undang Pajak harus berdasarkan keadilan dan pemerataan dalam memikul beban pajak sesuai dengan kemampuan rakyat, non diskriminasi, menjamin kepastian hukum serta mengatur adanya hak dan kewajiban yang seimbang antara rakyat dan negara. Hak-hak wajib pajak harus dijaga dan benar-benar dihormati dan dalam menjalankan hukum pajak, pemerintah tidak boleh bersikap sewenang-wenang atau otoriter.[2]

Jika disederhanakan, asas universal dalam asas perpajakan di atas dapat disimpulkan mencakup:

  1. Adil
  2. Sesuai dengan kemampuan rakyat
  3. Non diskriminasi
  4. Kepastian hukum
  5. Mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara rakyat dan negara

Penarikan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan jenis perpajakan yang menjadi domain kewenangan wilayah kabupaten. Pun sama halnya dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan terhadap Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah domain kewenangan Pemerintah Kabupaten/ Kota. Kecuali Pajak Penghasilan (PPh 21) yang disetorkan kepda negara melalui Kantor Pajak Pratama (KPP).

Badan Keuangan dan Aset Daerah (BKAD) Kabupaten/Kota di DIY  adalah fiskus yang ditugaskan untuk menarik pajak PBB dan BPHTB. Kewenangan tersebut diatur berdasarkan perda masing-masing kabupaten/kota. Maka target pemasukan dari kedua sektor tersebut jelas merupakan realisasi dari legitimasi kekuasaan eksekutif.

Akan tetapi dalam pelaksanaannya, terkadang beberapa hal yang terjadi menimbulkan bebas tafsir dan susah menghindarkan kecurigaan. Misalnya dalam hal penentuan besaran BPHTB yang terkadang tidak menentukannya dari nilai transaksi yang terjadi antara pihak penjual dan pembeli. Melainkan menentukannya berdasarkan pendekatan/penilaian yang berbeda. Sehingga hal tersebut, menimbulkan spekulasi.

Sejauh ini Lembaga Ombudsman DIY telah menerima aduan yang berkaitan dengan BPHTB. Dimana awalnya, BKAD keberatan dengan nilai transaksi yang diajukan oleh para pihak. Disaat yang sama pula, Pembeli untuk dan alasan tertentu adalah pihak yang harus membeli tanah tersebut. Namun keberatan dengan nilai BPHTB yang diajukan oleh BKAD.

Diskusi Publik “Implementasi Pembayaran BPHTB dan Strategi Penentuan Zonasi Harga Tanah di Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta, Senin 20 Agustus 2018 Komplek Kepatihan Biro Umum dan Protokoler Setda DIY | Foto: Admin Lembaga Ombudsman DIY

Problem ini akan terus berlanjut dikarenakan, tidak ada mekanisme atau aturan yang jelas dalam mengatur harga wajar terhadap tanah dan bangunan. Dalam pemahaman kami, fiskus yaitu BKAD mendasarkan penentuan harga ketika melihat transaksi faktual yang terjadi tidak sesuai/ditengarai tidak wajar, adalah melakukan validasi dan mengecek lokasi objek tersebut berada.

Ketidakpercayaan fiskus terhadap nilai transaksi yang diajukan oleh para pihak adalah hal yang sulit untuk dihilangkan. Karena pada kanyataannya, banyak Wajib Pajak (WP) dalam pelaksanaannya tidak menunjukan nilai transaksi yang sebenar-benarnya. Ada kecenderungan, beberapa pihak melakukan upaya penyamaran transaksi sebenarnya demi menhindarkan pajak. Akhirnya, praktik saling mencurigai antara fiskus dan WP akan begitu sulit terhindarkan. *****

[1] Disampaikan oleh Fuad, SH, MH, MKn (Komisoner Lembaga Ombudsman DIY) pada acara Diskusi Publik “Implementasi Pembayaran BPHTB dan Strategi Penentuan Zonasi Harga Tanah di Wilayah D.I. Yogyakarta, Yogyakarta, 20 Agustus 2018

[2] Adrian Sutedi, Hukum Pajak, Jakarta, Sinar Grafika, 2013,  hlm. 7

Kontributor: Fuad, S.H., M.H., M.Kn – Wakil Ketua Bidang Pembinaan dan Pengembangan Usaha Swasta Lembaga Ombudsman DIY

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *